Землю можуть забрати шахраї: 5 схем, про які має знати кожен власник

Ринок землі в Україні запрацював, але чесні правила ще не встигли закріпитися, а от шахрайські схеми розвиваються швидко. За словами керуючого партнера АО «Юридична компанія WINNER» Ігоря Яська, нині головне питання для власника паю — не «за скільки продати», а «як не втратити його назавжди». Аферисти грають на необізнаності людей, юридичній складності ринку та бажанні отримати гроші швидко.

Перша схема — «куплю пай дорого» із фіктивно завищеною ціною. Шахрай входить у змову з власником проти орендаря, який має переважне право на купівлю. Власнику обіцяють «космічну» суму, він підписує довіреність і віддає документи та банківську картку. Потім аферист реєструє намір продажу за завищеною ціною, щоб орендар відмовився від свого права, а сам шукає реального покупця за ринковою вартістю. У підсумку власник отримує лише частину обіцяного, а різницю віддає шахраю готівкою.

Друга схема — підроблені довіреності та продаж без відома власника. Документ оформлюють заднім числом, використовуючи викрадені паспортні дані, і «представник» продає ділянку третім особам, іноді кілька разів. Особливо вразливі люди похилого віку, переселенці та спадкоємці, які не оформили права. Третя схема — маніпуляції з кадастром: недобросовісні інженери зміщують межі, збільшують площу або «відрізають» цінну частину ділянки, а потім продають її іншій людині.

Четверта схема — використання підставних осіб. Землю оформлюють на людину «без історії», доводять до боргів і арешту, а потім продають через формальні торги, де покупець уже відомий. Для стороннього ока це виглядає як законний аукціон. П’ята схема стосується державної землі: обіцянки «домовитися» й отримати ділянку без аукціону насправді означають корупційну змову, яку можуть скасувати в суді.

Щоб не стати жертвою, Ігор Ясько радить перед будь-якою угодою перевірити кадастровий номер і межі на Публічній кадастровій карті, взяти витяг із Державного реєстру речових прав (там видно арешти, іпотеку та обтяження), а також переглянути всі правовстановлюючі документи — держакти, договори, спадкові папери. Важливо знати, хто фактично обробляє землю, чи є чинні договори оренди, і перевірити себе та ділянку в реєстрах боржників і судових рішень.

Покупцям варто звірити дані продавця з паспортом і РНОКПП, замовити геодезичну перевірку меж, а також перевірити обтяження, сервітути та історію судових спорів. Цільове призначення теж має значення: для ділянок у містах потрібно дивитися генплан і зонінг. Окремий нюанс — ціна. В Україні немає органу, який затверджує «правильну» вартість землі, але системне заниження чи завищення може привернути увагу податкової, НАЗК, БЕБ або НАБУ, а в разі банкрутства чи сімейного спору суд здатен визнати договір фраудаторним — укладеним для виведення активів. Тож витрати на юридичний супровід угоди — це не зайва формальність, а страховка від втрати землі та грошей.